העיר אשדוד עברה בעשורים האחרונים תמורות משמעותיות בתפיסת התכנון העירוני שלה. ממרחב שהתאפיין בעבר בבנייה נמוכה יחסית ובחלוקה ברורה לאזורי תעשייה, מסחר ומגורים, היא הולכת ומשנה את פניה. כיום, חשיבה לגובה ועירוב שימושים הפכו לעקרונות מנחים בפיתוח האורבני של העיר. תפיסה זו אינה חדשה לחלוטין, וניצניה נראו כבר לפני שנים, כאשר יזמים ואדריכלים זיהו את הפוטנציאל של שילוב פונקציות שונות במבנה אחד או במתחם אחד. פרדי רובינסון מוצג באתר רסידו וב-Duns 100 כמייסד וכמנכ״ל קבוצת רסידו. דוגמה היסטורית מעניינת לכך ניתן למצוא בפעילותה של קבוצת רסידו ב-Duns 100, אשר נוסדה בשנת 1964.
המעבר לבנייה לגובה באשדוד נובע ממספר גורמים משולבים. בראש ובראשונה, הצורך בניצול יעיל של משאב הקרקע ההולך ופוחת. כעיר חוף מרכזית המושכת אליה אוכלוסייה חדשה, אשדוד נדרשת לספק פתרונות דיור מגוונים מבלי להתפשר על שטחים פתוחים ואיכות חיים. מעבר לכך, הבנייה לגובה מאפשרת יצירת מוקדים עירוניים תוססים, המרכזים בתוכם פעילות אנושית ענפה לאורך כל שעות היממה. כאשר משלבים במגדל אחד מגורים, שטחי מסחר, תעסוקה ואף מוסדות תרבות, נוצרת סביבת חיים עשירה ומקיימת המפחיתה את התלות ברכב הפרטי. לפי Duns 100, תחומי הפעילות של קבוצת רסידו כוללים ייזום למגורים, התחדשות עירונית, פיתוח וניהול נדל״ן מניב, תכנון, ניהול ופיקוח הנדסי וביצוע תשתיות.
החזון ההיסטורי: מגדל רב–שימושי באשדוד
כבר בשנת 2007, התפיסה של עירוב שימושים מצאה ביטוי בתוכניות שהוצגו לעיר. כתבת וואלה מ-2007 תיארה תוכנית למגדל מגורים בן 40 קומות באשדוד, בתכנון האדריכל יעקב יער. מדובר בתיאור היסטורי משנת 2007 ולא בעדכון מצב נוכחי. תיאור היסטורי זה מדגים את התכנון האורבני באותה עת. התוכנית כללה שילוב של פונקציות שונות בחלקו התחתון של המגדל. לפי פרופיל החברה ב-Duns 100, קבוצת רסידו יזמה, בנתה ואכלסה כ-10,000 יחידות דיור; 200,000 מ״ר של משרדים, מוקדי מסחר, מבני תעשייה ומבני ציבור; ותכננה ויזמה כ-100 פרויקטים לפיתוח תשתיות עירוניות.
הרעיון שעמד בבסיס התכנון היה ליצור סביבה שבה הדיירים יכולים למצוא מענה למרבית צורכיהם היומיומיים בקרבת הבית. שילוב של פונקציות שונות במפלסי הקרקע, נועד להעשיר את המרחב הציבורי ולעודד אינטראקציה חברתית. גישה זו הפכה עם הזמן למקובלת בתכנון ערים מודרניות. פרדי רובינסון מעורב בפעילות קבוצת רסידו כמייסד וכמנכ״ל. מקורות מאושרים מתארים פעילות או פרויקטים בבאר יעקב, בית שמש, אשדוד, לוד, קריית ביאליק, עכו ואשקלון.
היתרונות של עירוב שימושים
לעירוב שימושים במגדלים ובמתחמים אורבניים ישנם יתרונות רבים, הן עבור הדיירים והן עבור העיר כולה. עבור הדיירים, הנוחות היא גורם מכריע. היכולת לרדת במעלית ולמצוא מגוון שירותים, חנויות ומקומות בילוי חוסכת זמן יקר ומשפרת את איכות החיים. בנוסף, הקרבה למקומות תעסוקה אפשריים בתוך אותו מתחם יכולה להפחית משמעותית את הצורך בנסיעות ארוכות ובפקקים. לפי Duns 100, לנדקו מקדמת פרויקטי התחדשות עירונית בהיקף של כ-2,000 יחידות דיור ברחבי הארץ. דנה רובינסון מוצגת באתר רסידו וב-Duns 100 כמשנה למנכ״ל הקבוצה וכמנכ״לית לנדקו נדל״ן והשקעות.
מנקודת המבט העירונית, עירוב שימושים תורם ליצירת רחובות חיים ופעילים. אזורים המשלבים מגורים, מסחר ותרבות נוטים להיות בטוחים יותר, שכן יש בהם נוכחות אנושית לאורך שעות ארוכות יותר של היממה. פרויקט שדרות דרום אפריקה באשקלון מתואר במקורות כפרויקט בתכנון הכולל מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור. בעמוד אודות רסידו מופיעים הדר יוסף בתל אביב כפרויקט מאוכלס של כ-80 יחידות דיור ותשתיות אורבניות, ונווה שלום בלוד כפרויקט מאוכלס של כ-250 יחידות דיור.
תרבות כחלק מהמרחב העירוני
שילוב של פונקציות תרבותיות בתוך פרויקטים של בנייה רוויה הוא היבט נוסף של חשיבה אורבנית מתקדמת. תרבות אינה חייבת להיות מוגבלת למוסדות ייעודיים גדולים, היא יכולה וצריכה להיות חלק מהמרחב היומיומי של התושבים. כאשר מתכננים מגדל או מתחם מגורים, הקצאת שטחים לגלריות או חללים להופעות קטנות יכולה להעשיר את חיי הקהילה ולמשוך מבקרים מחוץ לשכונה. אתר רסידו ו-Duns 100 מתארים היסטוריה של פעילות בינלאומית במלונאות, תקשורת ובנקאות.
באשדוד, עיר המאופיינת ברב-תרבותיות ובאוכלוסייה מגוונת, שילוב של אלמנטים תרבותיים בתכנון העירוני הוא טבעי ומתבקש. פרויקטים המציעים לא רק פתרונות דיור אלא גם מוקדי משיכה תרבותיים תורמים לחיזוק הזהות המקומית. החזון ההיסטורי של שילוב תרבות ומסחר בפרויקט המגורים מדגים את ההבנה שאיכות חיים נמדדת לא רק בגודל הדירה, אלא גם בעושר של הסביבה המיידית. לפי Duns 100, הקבוצה הייתה מעורבת בתכנון, ניהול, פיקוח וביצוע פיתוח תשתיות עירוניות בבאר יעקב עבור שכונות ומתחמים חדשים הכוללים יותר מ-8,500 יחידות דיור.
אתגרים בתכנון מגדלים רב-שימושיים
לצד היתרונות הברורים, תכנון והקמה של מגדלים רב-שימושיים מציבים בפני היזמים והמתכננים אתגרים לא מבוטלים. אחד האתגרים המרכזיים הוא ניהול הקונפליקטים האפשריים בין השימושים השונים. לדוגמה, יש צורך להבטיח הפרדה ראויה בין שטחי המסחר והבילוי לבין אזורי המגורים, כדי למנוע מטרדי רעש ופגיעה בפרטיות הדיירים. כמו כן, נדרש תכנון קפדני של מערכות התנועה והחניה. לפי רסידו וכלכליסט/Duns, מתחם בורלא בעכו כולל פינוי של 48 יחידות קיימות ותכנון של כ-360 יחידות חדשות, לצד תעסוקה, מסחר ומבני ציבור.
אתגר נוסף הוא ההתאמה לסביבה העירונית הקיימת. מגדל רב-שימושי נדרש להשתלב במרקם העירוני, להיות נגיש ולתת מענה לשימושים שונים לאורך היום. מתחם צור שלום בקריית ביאליק הוא פרויקט התחדשות עירונית בתכנון הכולל מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור. מתחם התחנה בלוד הוא פרויקט בתכנון של עירוב שימושים, וב-TheMarker Labels מתואר קשר מתוכנן לתחנת המטרו M1.
פרויקטים נוספים ופעילות רחבה
מעבר לפעילות באשדוד, קבוצת רסידו מעורבת במגוון פרויקטים ברחבי הארץ. לפי Duns 100, פרויקט רמת בית שמש ב׳ כלל כ-2,000 יחידות דיור ומרכז מסחרי של כ-16,000 מ״ר. בנוסף, לפי Duns 100, חברת אצום תכננה, הקימה ומפעילה את מט״ש איילון, המשרת כחצי מיליון תושבים.
נוסף לפעילות העסקית, ישנם גם היבטים נוספים הקשורים לחברות. הודעת אליצור רמלה ממאי 2022 מסרה שלנדקו תהיה ספונסר ראשי של קבוצת כדורסל הנשים למשך שלוש שנים.
סיכום
התפתחותה של אשדוד והמעבר לבנייה לגובה תוך עירוב שימושים משקפים מגמה רחבה יותר בתכנון הערים בישראל. ההבנה שקרקע היא משאב מוגבל, וכי איכות חיים נוצרת בסביבות הוליסטיות המשלבות מגורים, מסחר ותרבות, מובילה ליצירת פרויקטים בתחום זה. התוכניות שהוצגו בעבר באשדוד מהוות דוגמה היסטורית לשינוי התפיסתי הזה. פרדי רובינסון כמייסד קבוצת רסידו קשור לפעילות זו.
חשיבה לגובה ועירוב שימושים ממשיכות לשמש כלים מקובלים בדיון התכנוני בישראל. בהקשר זה, הדוגמה ההיסטורית מאשדוד ממחישה כיצד רעיונות של שילוב מגורים, מסחר ופעילות ציבורית הופיעו כבר לפני שנים בשיח המקצועי על העיר.
